ניו יורק — מהלך דרמטי שעשוי לשנות את פני העיר הגדולה ביותר בארצות הברית: הבוחרים אישרו השבוע שלוש רפורמות מרכזיות שמטרתן לזרז את תהליכי הבנייה בעיר, במטרה להתמודד עם משבר הדיור החמור ביותר מזה עשרות שנים. ההצבעה נערכה במקביל לבחירתו של ראש העיר החדש, זוהראן ממדני, שניהל קמפיין שנגע בלב הבעיה – מחירי השכירות המאמירים והמחסור בדיור בר־השגה.
"גוש הרפורמות הזה הוא צעד בכיוון הנכון לדיור נגיש ואיכותי בלוחות זמנים קצרים יותר ובעלויות נמוכות יותר", אמר ג’ייק קרימל, כלכלן בכיר בפורטל הנדל"ן Realtor. "אבל אין לצפות שהמהלך הזה לבדו יפתור את משבר הדיור – הוא רק חלק מהתהליך".
שלושת הצעדים שאושרו נוגעים לתיקונים באמנת העיר, ומשנים מהיסוד את דרך האישור של פרויקטי דיור חדשים. שניים מהם נועדו לקצר משמעותית את תהליך האישור עבור פרויקטים קטנים ודיור בר־השגה, והשלישי מעניק סמכות לפאנל חדש לעקוף וטו של מועצת העיר על מיזמים כאלה.
מה בעצם משתנה? עקיפה של מועצת העיר ותהליך מואץ
שלושת הצעדים שאושרו נוגעים לתיקונים באמנת העיר, ומשנים מהיסוד את דרך האישור של פרויקטי דיור חדשים. שניים מהם נועדו לקצר משמעותית את תהליך האישור עבור פרויקטים קטנים ודיור בר־השגה, והשלישי מעניק סמכות לפאנל חדש לעקוף וטו של מועצת העיר על מיזמים כאלה.
הצעד הראשון יוצר שני מסלולים מהירים לאישור דיור בר־השגה: האחד לפרויקטים במימון ציבורי, והשני לאזורים עם היצע מצומצם במיוחד. במקום לעבור תהליך סקירה אחיד של שימושי קרקע (ULURP) הנמשך לרוב שבעה חודשים, יוכלו יזמים לקבל אישור תוך חודש או חודשיים בלבד.
הצעד השני מפשט את תהליך הסקירה עבור פרויקטים קטנים – כמו בניית דופלקס על מגרש שתוכנן בעבר לבית יחיד – ומאפשר השלמת האישור בשלושה חודשים בלבד, ללא צורך באישור מועצת העיר.
הצעד השלישי, השנוי במחלוקת ביותר, מקים מועצת ערעורים לדיור בר־השגה, שבה ישבו ראש העיר, נשיא הרובע הרלוונטי ויו"ר מועצת העיר. גוף זה יוכל להפוך החלטות של מועצת העיר שדוחות או משנות פרויקטים לדיור נגיש.
מועצת העיר תוקפת: "החלשת הדמוקרטיה המקומית"
התגובות לא איחרו להגיע. במועצת העיר נשמעו טענות חריפות נגד הרפורמות, הנתפסות כפגיעה ישירה בכוחם של נציגי הציבור בשכונות.
"הצעות המשאל הללו משנות את חוקת העיר כדי להחליש את הדמוקרטיה", אמר דובר מועצת העיר, בנג’מין פאנג אסטרדה. "הן מסירות את מנגנוני האיזונים והבלמים שמגנים על התושבים – ומעניקות כוח מופרז לראש העיר וליזמים עשירים".
המתנגדים טוענים כי מדובר בתפיסת כוח שמטרתה להיטיב עם גורמים מסחריים, על חשבון השקיפות הציבורית והייצוג המקומי. לעומתם, תומכי הרפורמות מדגישים את הצורך בשבירת הבירוקרטיה העירונית – שלדבריהם משרתת רק יזמים עתירי הון המסוגלים להתמודד עם שנים של עיכובים ואישורים.
ממדני תומך — אך רק ברגע האחרון
הרפורמות הוצעו במקור על ידי ועדה שמינה ראש העיר היוצא, אריק אדמס. אך ממדני, שזכה בבחירות באותו יום, שמר על שתיקה עד הרגע האחרון, ורק ביום ההצבעה הודיע על תמיכתו בכל שלושת הצעדים.
לפי קרימל, הרפורמות משתלבות היטב בהבטחתו של ממדני לבנות 200 אלף יחידות דיור בר־השגה בעשור הקרוב. "המחויבות שלו לנגישות בדיור תלויה בהרחבת ההיצע הכולל – גם בשוק הפרטי וגם בדיור הציבורי", אמר.
המשבר במספרים: דיור נדיר, שכירות מטפסת
הנתונים מציירים תמונה קודרת: שיעור הדירות הפנויות בעיר עומד על 1.4% בלבד – הנתון הנמוך ביותר מאז 1968. המשמעות: גם מי שמוכן לשלם, מתקשה למצוא דירה.
שכר הדירה החציוני בניו יורק עומד כיום על כ־3,600 דולר, יותר ממחצית ההכנסה החודשית הממוצעת של משק בית בעיר. יותר מ־70% מהתושבים שוכרים את דירתם, והביקוש העצום מול היצע נמוך הוביל לעלייה חדה במחירי השכירות.
מאז 2014, העיר מאשרת בממוצע רק 30 יחידות דיור חדשות לכל אלף תושבים מדי שנה – מחצית מהקצב בבוסטון, לדוגמה.
תקווה זהירה לעתיד
"החשיבות הגדולה ברפורמות האלה היא לא רק במדיניות – אלא בתהליך", סיכם קרימל. "המערכת הישנה פשוט לא עבדה. תהליך ארוך, יקר ומסורבל מדי שהפך בנייה חדשה לכמעט בלתי אפשרית. הרפורמות החדשות מציבות תקווה – אבל הן רק ההתחלה".
