אוסטין, טקסס — באביב 2022 ריאן מקפרסון היה משוכנע שהוא עומד לפספס את הרכבת. אוסטין הייתה אחת הערים החמות ביותר באמריקה, קונים נלחמו על כל בית, מחירים זינקו וחברים, סוכנים ועמיתים חזרו על אותו משפט: אוסטין רק עולה. לכן, כשהוא ואשתו מצאו בית בן ארבעה חדרי שינה במזרח העיר, הם עשו את מה שאלפי קונים אחרים עשו באותם חודשים — הציעו 20 אלף דולר מעל המחיר המבוקש, שילמו בסך הכול 615 אלף דולר ואף כתבו למוכרים מכתב אישי בניסיון להבטיח שהבית יהיה שלהם.
ארבע שנים אחר כך, אותה עסקה נראית אחרת לחלוטין. מקפרסון כבר חזר לפיניקס ומתכונן למכור את הבית בהפסד כבד. לפי הדיווחים, הוא מעריך שיוכל לקבל עליו בין 420 ל־450 אלף דולר — עד כ־30 אחוזים פחות ממה ששילם. הוא אינו מקרה חריג. הנתונים החדשים מציירים את אוסטין כאחד משוקי הנדל"ן הכואבים ביותר בארצות הברית למי שקנה בשיא של 2022.
מחירי הבתים המבוקשים במטרופולין אוסטין ירדו בכמעט 25 אחוזים מהשיא של 2022, ולפי רילטור.קום אף עיר גדולה בארצות הברית לא רשמה מאז ירידה חדה יותר. רק ביולי השנה עמד המחיר החציוני המבוקש בעיר על כ־461,900 דולר — ירידה של 9.6 אחוזים בתוך שנה, בזמן שהירידה הארצית עמדה על 2.4 אחוזים בלבד.
אבל המספר שממחיש יותר מכל את עומק המפולת הוא 79 אחוזים. לפי נתוני רילטור.קום שפורסמו החודש, כמעט ארבעה מכל חמישה בתים באזור אוסטין שנמכרו במהלך 2022 מוערכים כיום בפחות מהמחיר שבו החליפו ידיים אז. חשוב להבחין: אין פירוש הדבר שכל אותם בעלי בתים חייבים לבנק יותר משווי הנכס או שכבר מכרו בהפסד. המשמעות היא ששווי השוק הנוכחי של מרבית הבתים שנרכשו בשיא נמוך ממחיר הרכישה. עבור מי שחייב למכור עכשיו, ההבדל הזה עלול להפוך להפסד ממשי של עשרות ואף מאות אלפי דולרים.
לפי נתוני רילטור.קום שפורסמו החודש, כמעט ארבעה מכל חמישה בתים באזור אוסטין שנמכרו במהלך 2022 מוערכים כיום בפחות מהמחיר שבו החליפו ידיים אז. חשוב להבחין: אין פירוש הדבר שכל אותם בעלי בתים חייבים לבנק יותר משווי הנכס או שכבר מכרו בהפסד. המשמעות היא ששווי השוק הנוכחי של מרבית הבתים שנרכשו בשיא נמוך ממחיר הרכישה.
רק לפני כמה שנים קשה היה לדמיין תרחיש כזה. בתחילת העשור נראתה אוסטין כמעט חסינה. הריביות היו בשפל, העבודה מרחוק אפשרה לעובדים בעלי שכר גבוה לעזוב את סן פרנסיסקו, לוס אנג'לס וניו יורק, וטקסס הציעה להם בתים גדולים יותר, מסים נמוכים יותר ועלויות מחיה שנראו זולות בהשוואה לערי החוף. בין 2020 ל־2022 גדלה אוכלוסיית המטרופולין ביותר מ־120 אלף בני אדם, והביקוש לדיור התפוצץ.
המחירים הגיבו בהתאם. באוגוסט 2021 זינקו המחירים המבוקשים באוסטין ביותר מ־36 אחוזים לעומת השנה הקודמת, ובאביב 2022 הגיע המחיר הטיפוסי באזור ליותר מ־465 אלף דולר — בערך 50 אחוזים יותר משלוש שנים קודם לכן. רבים מהקונים לא שאלו אם המחירים גבוהים מדי; הם חששו בעיקר שאם לא יקנו מיד, בעוד כמה חודשים כבר לא יוכלו להרשות לעצמם לקנות בכלל.
ואז הגיעו הבנאים. הביקוש המטורף שכנע יזמים שאוסטין זקוקה לעוד ועוד בתים ודירות, והם הגיבו במהירות. אלא שבנדל"ן יש עיכוב מובנה: מרגע שמתקבלת ההחלטה לבנות ועד שהדירות מוכנות עוברים חודשים ולעיתים שנים. לכן חלק גדול מההיצע החדש הגיע בדיוק כשהביקוש החל להתאדות. התוצאה הייתה כמעט מושלמת ליצירת מפולת מחירים: יותר בתים בדיוק בזמן שפחות אנשים היו מסוגלים או מוכנים לקנות אותם.
המהפך החל במרץ 2022, כשהבנק הפדרלי החל להעלות את הריבית כדי להילחם באינפלציה. ריביות המשכנתאות, שהיו מתחת ל־3 אחוזים בסוף 2021, טיפסו בתוך חודשים לטווח של 5 עד 6 אחוזים ובהמשך גבוה יותר. עבור משפחה שרוכשת בית במאות אלפי דולרים, מדובר בתוספת של מאות ולעיתים יותר מאלף דולר לתשלום החודשי. בבת אחת, קונים שהיו מוכנים להילחם על כל נכס נסוגו.
אבל הבנייה כבר הייתה בעיצומה. לאחר שהיזמים ניסו במשך שנתיים להשיג את הביקוש, אוסטין מצאה את עצמה עם עודף היצע. בתים חדשים התחרו בבתים יד שנייה, קבלנים החלו להציע הנחות, סיוע בעלויות הסגירה ובעיקר הפחתות ריבית באמצעות חברות המימון שלהם. בעל בית רגיל שמנסה למכור אינו יכול להתחרות בקלות בחבילת תמריצים כזאת.
השינוי ניכר גם בשוק השכירות. גל הבנייה של השנים האחרונות הוסיף כמות עצומה של דירות להשכרה, וכשההיצע גדל מהר יותר ממספר השוכרים, בעלי נכסים החלו להציע הנחות ותמריצים. עבור שוכרים וקונים חדשים זהו כמובן שיפור משמעותי. עבור משקיעים ובעלי בתים שקנו במחירים הגבוהים של 2021 ו־2022 מתוך הנחה שיוכלו תמיד להשכיר ברווח, זו מציאות הרבה פחות נעימה.
גם סיפור ההגירה שהזין את הבום השתנה. בשיא המגפה נדמה היה שעובדי קליפורניה נוטשים את אזור מפרץ סן פרנסיסקו ואת לוס אנג'לס לטובת טקסס בלי להביט לאחור. היום זרם ההגירה לאוסטין חלש בהרבה, והיתרון הכלכלי של העיר הצטמצם לאחר שנים של עליות מחירים.
המוכרים מרגישים זאת בכל עסקה. בשוק של 2021 הקונה היה צריך למהר, לוותר על תנאים ולהציע מעל המחיר המבוקש. היום הכוח עבר לצד השני. המלאי גבוה, הקונים יכולים להמתין ולהשוות, ובעלי בתים נאלצים לעיתים לבצע כמה הורדות מחיר לפני שהם מקבלים הצעה. לפי ניתוח מוקדם יותר של שוק אוסטין, כמעט 45 אחוזים מהנכסים שהוצעו למכירה כבר כללו הורדת מחיר.
עבור מי שרכש בית כדי לגור בו במשך עשרים שנה, הירידה על הנייר עשויה להיות בעיקר כואבת פסיכולוגית. מחירי נדל"ן יכולים לעלות שוב, ולאוסטין עדיין יש אוכלוסייה צעירה, שוק עבודה משמעותי ונוכחות גדולה של חברות טכנולוגיה. לכן גם אנליסטים שמכירים בעומק הנפילה אינם מספידים את העיר.
אבל למי שחייב לעבור עכשיו אין את הפריבילגיה להמתין. בעל בית שרכש ב־600 אלף דולר ומגלה שהשוק מוכן לשלם היום 450 אלף דולר צריך לבחור בין הישארות בנכס, השכרה שאולי אינה מכסה את העלויות או מכירה בהפסד גדול. מקפרסון בחר באפשרות האחרונה. לדבריו, החוויה העניקה לו שיעור יקר שלא ירצה לחזור עליו.
ובאופן כמעט אירוני, מה שנראה כמו אסון לבעלי הבתים הוא גם בדיוק מה שתומכי הבנייה למגורים טוענים שאמור לקרות כאשר עיר בונה מספיק. במשך שנים הוויכוח בערים כמו סן פרנסיסקו ולוס אנג'לס התמקד בשאלה מדוע הדיור יקר כל כך. אוסטין סיפקה תשובה כמעט מעבדתית: כאשר בונים המון יחידות בזמן קצר, ההיצע מסוגל בסופו של דבר להדביק את הביקוש — ואפילו לעבור אותו. אז המחירים מפסיקים לעלות, בעלי הנכסים מאבדים כוח, והקונים והשוכרים מתחילים לקבל אותו בחזרה.
זו בדיוק האירוניה הגדולה של אוסטין. העיר שהייתה סמל לאמריקה שבה כולם רצו לקנות הפכה בתוך ארבע שנים לעיר שבה רבים מאלה שקנו בשיא רק רוצים לצאת בלי להפסיד יותר מדי.
בשנת 2022 הם פחדו שאם לא יקנו היום, מחר יהיה יקר יותר. ב־2026 חלקם מגלים שהפחד האמיתי היה צריך להיות בדיוק ההפך.
