שוק הדיור האמריקני חווה את מה שמומחים מכנים "קיץ אכזר" – תקופה של תסכול וציפיות מתנפצות עבור כל הגורמים במשק הדיור. על פי דוח חדש של אתר ריאלטור.קום, קונים פוטנציאליים, מוכרים ויזמי בנייה מוצאים עצמם במבוי סתום שאף אחד לא מצליח לפרוץ.

המצב הכלכלי: מחירים שמיימיים וריביות גבוהות
הקונים הפוטנציאליים נתקלים בחסמי נגישות כלכלית חסרי תקדים. המחיר החציוני של בית עומד כיום על כ־440 אלף דולר, ורכישת בית טיפוסי יקרה כיום ב־1,255 דולר לחודש בהשוואה ל־2019, לאחר חישוב תשלום משכנתה, מיסים, ביטוח ומקדמה של 20%.

הסיבה לעלייה הדרמטית כפולה: עליית מחירי הנדל"ן לאורך זמן וריביות גבוהות. בין יולי 2019 ליולי 2021 המחיר החציוני עלה בכמעט 19%, אך התשלום החודשי הטיפוסי גדל רק במחצית מהשיעור בשל הריביות הנמוכות באותה תקופה. מאז 2021, המחירים עלו ב־16%, בעוד שהתשלומים החודשיים זינקו ב־60% עקב ריביות גבוהות יותר.

מיולי 2022 עד יולי 2025, המחיר החציוני ירד רק ב־4,000 דולר – חיסכון של 23 דולר בחודש לקונים – אך במקביל שיעור הריבית עלה מ־5.41% ל־6.72%, מה שהוסיף כ־293 דולר לעלות החודשית.

מוכרים עקשנים: הסרת רישומים במקום הורדת מחירים
הקיץ הנוכחי הוא הקשה ביותר עבור מוכרים זה כמעט עשור, עם עלייה במלאי, ימים ארוכים יותר בשוק והפחתות מחיר. למרות סימני האטה ברורים בביקוש, מחירי המכירה החציוניים נותרו כמעט ללא שינוי מאז אביב 2022, מה שמעיד שמוכרים רבים עדיין נאחזים בציפיות מתקופות השוק החמות יותר.

כתוצאה מכך, אלפי מוכרים בחרו להסיר את הנכס מהשוק במקום להתפשר על המחיר. בחודש יוני הובילה מיאמי את רשימת המטרופולינים עם שיעור ההסרה הגבוה ביותר: 59 בתים שהוסרו על כל 100 רישומים חדשים – הנתון הגבוה ביותר מבין 50 המטרופולינים הגדולים בארצות הברית.

המגמה הזו פוגעת בצמיחת המלאי, שהאטה מחודש לחודש מאז אפריל. "בדיוק כשהשוק התחיל להטות לכיוון נוח יותר לקונים, מוכרים מתוסכלים או עקשנים מצמצמים את ההיצע ושומרים על המחירים מלרדת בצורה חדה יותר", מסביר הכלכלן הבכיר ג'ייק קרימל מאתר ריאלטור.קום.

הקיץ הנוכחי הוא הקשה ביותר עבור מוכרים זה כמעט עשור, עם עלייה במלאי, ימים ארוכים יותר בשוק והפחתות מחיר. למרות סימני האטה ברורים בביקוש, מחירי המכירה החציוניים נותרו כמעט ללא שינוי מאז אביב 2022, מה שמעיד שמוכרים רבים עדיין נאחזים בציפיות מתקופות השוק החמות יותר.

בנאים נסוגים: ביקוש חלש ועלויות גבוהות
אחרי תקופת פריחה בזמן הקורונה, קבלני הבנייה מתמודדים כיום עם שלושה אתגרים מרכזיים: ביקוש חלש מצד הקונים, עלויות מימון גבוהות ומחירים מנופחים של חומרי גלם – בין היתר בשל המכסים שהטיל הנשיא לשעבר דונלד טראמפ על סחורות מיובאות.

לפי הנתונים העדכניים, מכירות בתים חד־משפחתיים חדשים שטרם החלה בנייתם הגיעו לשיא ביוני, עם עלייה של 19% לעומת השנה שעברה, בעוד שהיתרי הבנייה לבתים חד־משפחתיים ירדו בכמעט 8% ביולי בהשוואה ליולי 2024.

"כשהביקוש ומחירי הבתים נתקעים גם באזורים הידידותיים ביותר לבנייה, הקבלנים הופכים להססניים יותר להתחיל פרויקטים חדשים", אומר קרימל.

חלוקה אזורית: דרום ומערב מול צפון־מזרח ומיד־ווסט
חשוב לזכור ששוק הדיור בארצות הברית אינו אחיד. בדרום ובמערב נרשמים עודפי היצע וביקוש חלש, בין היתר בשל עליות מחירים חדות בתקופת הקורונה וריביות גבוהות יותר. לעומת זאת, בצפון־מזרח ובמיד־ווסט המצב הפוך כמעט לחלוטין: מלאי נמוך וביקוש גבוה.

בפועל, בתים באזורים אלו – שבהם קיים מחסור כרוני – נמכרים כיום שבוע עד שבועיים מהר יותר מאשר לפני הקורונה, למרות ריביות משכנתה גבוהות בטווח של 6%–7% ומחירים שעדיין עולים.

סימני תקווה באופק
למרות התמונה הקודרת, קיימים סימני תקווה. הציפייה להפחתת ריביות מצד הפדרל ריזרב עשויה לספק הקלה קצרת טווח בתשלומים, גם אם היא תוביל בהמשך לעלייה מחודשת במחירים. בנוסף, קצב עליית שכר הדירה התמתן – דבר המאפשר לשוכרים הנוכחיים דחייה נוספת של חלום הבעלות על בית.

קרימל צופה התקדמות מתונה: עלייה בהיקף המלאי, האצה בבנייה חדשה והקלה בריביות – כולם גורמים לשוק יציב יותר. "ולמרות שלא ללא תסכול, הנתיב הנוכחי שלנו, מתון ככל שיהיה, הרבה פחות כואב מהאלטרנטיבה של שינוי חד ומהיר", הוא אומר.

המסקנה
שוק הדיור של "הקיץ האכזר" 2025 מתאפיין בתסכול והיסוס מצד קונים, מוכרים ובנאים – תוצאה של פער בין ציפיות למציאות. עם זאת, על פי המומחים, השוק נמצא בתהליך הדרגתי של התאוששות מאז נקודות הקיצון של השנים האחרונות, ונמצא בדרך לאיזון בטווח הארוך.